É unânime a opinião que a parte visual de shopping centers é muito atrativa e bonita, normalmente com tudo bem organizado e limpo, num local que invariavelmente chamará clientes, já que há uma gama de opções, e lojas reconhecidas nacional e internacionalmente, e concentra muitas pessoas.

Por isso, muitos empreendedores decidem abrir seus comércios (franquias de grandes empresas, ou não) em shopping centers.

Acontece que muitos desses empreendedores amargam a tristeza de alugar tais espaços, porém não conseguirem lucrar, e ainda por cima arcam com custos elevados de locação.

Uma das possíveis causas de um lojista em shopping center não lucrar pode ser algo que passa despercebido aos olhos dos transeuntes: o chamado “tennant mix”, que, em tradução literal do inglês, significa “mistura de inquilinos”.

Já reparou que para acessar a praça de alimentação normalmente se deve passar na frente de um monte de lojinhas pequenas (lojas satélites)? Ou que para ir naquela loja de aparelhos eletrônicos se passa em frente a uma loja de capinhas de celular? E aquela loja de departamentos gigantesca (loja âncora), já parou para se perguntar por que fica no local mais afastado do Shopping?

Se já reparou, então você já deve ter entendido o que é o “tennant mix”; acontece que as salas dos shopping centers são mais que simples salinhas comerciais na beira de uma rua comercial do centro da cidade: elas devem ser organizadas de tal modo que façam com que os transeuntes reparem com mais atenção naquilo que está no caminho. Cada planta, local para sentar, barraquinha de sorvete, e até mesmo os banheiros, são instalados em locais estrategicamente definidos para fazer com que possíveis clientes se interessem ou memorizem os produtos, vindo a gerar a finalidade de venda.

Ao estudar a lei 8.245/90, a Lei do Inquilinato, se percebe que Shopping Centers são praticamente semideuses, cujos contratos podem prever inúmeras cláusulas, até mesmo de valores de locação que tenham variações altíssimas, sobre faturamento, com um valor de piso (sim, contratos de locação de shopping centers provavelmente serão os mais complexos e menos discutíveis do nosso país).

Por outro lado, se há um dever que envolve o shopping center é o de auxiliar o lojista a faturar mais e mais. Aliás, é uma regra “diretamente proporcional”: se o shopping cobra valor sobre o faturamento do lojista, quanto mais alto o faturamento, mais lucrará o shopping.

E esse “tennant mix”, como vimos, é parte primordial, pois se o lojista não lucrar, o shopping apenas receberá o valor de piso, o que nem sempre lhe é interessante, e desgasta o locatário.

Ocorre que, como errar é humano, não raras vezes o shopping erra, e quando há erro no “Tennat Mix” acaba por provocar uma catástrofe..

Nosso escritório patrocina uma causa em que isso aconteceu: num shopping da região uma rede de franquias de alimentos específicos para a hora do café e lanchinho da tarde, em um tom mais executivo, nova e promissora pretendia ampliar, e instalou em um shopping; o problema é que o local disponibilizado ficava numa parte pouco acessada por pessoas de grau executivo, mas sim, apenas por estudantes que vão à tarde para o cinema, e que não parecia tão atrativo o produto; por outro lado, já na entrada do shopping existia uma panificadora com alimentos de primeira qualidade, tradicionalíssima na cidade.

Na prática o que aconteceu: os estudantes acessavam o cinema e áreas mais próprias, comiam refeições mais juvenis que estavam mais próximas, e ignoravam a cafeteria. Moral da história, a empresa quebrou.

A franqueadora pecou demais, pois cobrava no seu contrato de franchising pelo serviço de estudo para a instalação da empresa; e o shopping center errou feio ao não observar que o público-alvo da região quer pizza e refrigerante, e não bolinhos especiais com café gourmet.

Esse shopping em específico é conhecido no meio empresarial por “separador de casais”, pois casais que abrem suas empresas menos conhecidas no local, certamente sofrem brigas conjugais por questões financeiras.

Ou seja, o Tennat Mix do caso em exemplo, deficitário que foi, causou a quebra da empresa.

Mas será que há solução? É claro que sim: buscar ressarcimento contra quem deveria ter prestado atenção, e que cobrou caro pelo serviço, ou seja, o shopping center (possivelmente em conjunto com a franqueadora).

Ocorre que a jurisprudência a cada dia mais se firma no sentido de que ao cobrar preço tão alto (inclusive sobre faturamento), bem como, escolher se aceita ou não determinada empresa em seu conjunto, é dever do shopping dar um jeito de criar mais vendas ao inquilino.

Mas um detalhe: não é tão simples assim, pois deve ser comprovado de variadas formas, por exemplo, que depois de uma abertura de uma loja concorrente no caminho é que causou o prejuízo, ou ainda, que houve a obrigatoriedade, unilateral, de troca de local, ou seja, não são provas tão fáceis de se fazer, e sobretudo, deve haver provas contábeis do prejuízo bem convincentes, já que outros podem ser os fatores causadores, como por exemplo, calor de 40º no verão (pessoas preferirão sorvete a café), ou seja, não é fácil.

Ah, e antes que se esqueça: o casal que adquiriu a malfadada loja franqueada se separou.