Essas reformas são chamadas de benfeitorias, que se dividem em 3 categorias: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.
– As necessárias, são aquelas que conservam o bem, e evital que ele se deteriore. Para fins da locação, podemos exemplificar a troca de um telhado após um temporal.
– As úteis, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo, fechamento de uma varanda com vidro, um puxadinho na garagem etc.
– As voluptuárias, são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam nem facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, um sistema de som ambiente, uma decoração meramente estética, como de paisagem, cerca viva etc.
Em linhas gerais, exceto por determinadas previsões contratuais, pode-se dizer que o inquilino tem direito a ser indenizado por benfeitorias necessárias, independentemente de tê-las feito por autorização do locador, bem como das úteis, desde que autorizadas. Já as benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas, a não ser que altere a estrutura e a substância do imóvel. Tal prescrição consta dos artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato.
Mas muitas vezes, o locador e locatário entram em disputa por questões que envolvem benfeitorias; não bastasse, contratos mal feitos não resolvem a situação, ou até as pioram.
Lembramos que em muitos casos, irritado, o inquilino pode vir a querer destruir aquilo que construiu às suas expensas, por vingança, ou mesmo por se sentir injustiçado – o que não deve ser feito, haja vista que compõe uso arbitrário das próprias razões, e pode ser compreendido como depredação do patrimônio alheio – logo, antes de fazer justiça com as próprias mãos, é melhor consultar um advogado, que orientará a melhor forma, e quem sabe, tentar conseguir algum ressarcimento em razão dos acréscimos no imóvel.
Um profissional poderá verificar se o contrato dá paridade a locador e locatário, e se for demasiadamente oneroso o cumprimento a uma das partes em detrimento da outra, ou mesmo, que tenha se originado por um despejo de condição de caso fortuito ou forma maior, como por exemplo, a inesperada pandemia da COVID19, é possível discutir as cláusulas contratuais.
Logo, depredar o patrimônio, provavelmente ocasionará na perda do direito de cobrança.
Guilherme Braun
Advogado OAB/SC 33.216